Что нового

«Технополис Пулково»: о трендах на рынке офисной недвижимости в 2016 году

Наша компания, «Технополис Пулково» (входит в международную группу Technopolis), как известно, работает в Петербурге уже более пяти лет. В свое время она вышла на местный рынок как апологет европейского подхода к управлению недвижимостью и качеством услуг для своих резидентов. Это принесло свои плоды – существующие два кампуса заполнены на 100%, и сейчас «Технополис Пулково» делает акцент на продвижение дополнительных услуг. В команде управляющей компании трудятся профессионалы рынка коммерческой недвижимости, имеющие большой опыт работы на нем. В сегодняшнем материале на нашем сайте эксперты «Технополис Пулково» рассказывают о трендах на рынке офисной недвижимости в Петербурге и делятся секретами наполняемости своих офисов.

Тренд первый: дефицит офисов класса «А»

На сегодняшний день рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга составляет порядка 3 млн. квадратных метров. У аналитиков рынка нет взаимопонимания на этот счет, поэтому в разных источниках фигурируют цифры от 2 млн. 900 тыс. квадратных метров до 3 млн. 200 тыс. квадратных метров.  Доля класса «А» сегодня на рынке составляет чуть менее трети. Стоит отметить, что в 2003 году в Петербурге было три офисных здания, которые относились к классу «А». Общая площадь этих объектов составляла 38 тыс. квадратных метров. За 13 лет сегмент офисной недвижимости класса «А» вырос практически до 1 млн. квадратных метров. На первый взгляд, это существенный объем.

Однако всему есть объяснение, считают в «Технополис Пулково». Во-первых, наполняемости бизнес-центров класса «А» поспособствовали кризисы. Так, в кризис 2008-2009 годов и кризис 2014 года компании поняли, что за те же деньги можно получить офисы лучшего качества, и они переезжали из бизнес-центров класса «С» в офисы класса «B» и класса «А». Во-вторых, переезд «Газпрома» и связанных с ним компаний в Петербург, который в значительной степени закончился, почти полностью закрыл свободные площади класса «А».

pic1

«В результате при общей доле вакантных площадей на рынке, которая составляет 11,4% по последнему отчету JLL, доля свободных площадей в классе «А» за последние три квартала снизилась до давно забытых 8 %. Это означает, что офисов класса «А» не хватает. Рынок пристально следит за строительством «башни «Газпрома». Несмотря на относительно небольшой объем вводимых площадей этого проекта (130-140 тыс. кв. м.), девелоперы ведут себя достаточно сдержано, проявляя осторожность», – отмечает генеральный директор «Технополис Пулково» Елена Афиногенова.

В результате в 2017 году прогнозируется ввод всего лишь 50 тыс. квадратных метров офисных площадей класса «А». Это данные, опубликованные в отчете JLL, по результатам второго квартала 2016 г. Вероятно, со временем участники рынка смогут сориентироваться и принять решение о развитии новых проектов. Но ситуация сама по себе уникальная – рынок под воздействием экономической обстановки и внутренних реалий практически остался без новых площадей в сегменте офисов класса «А». Вероятно, это продлится не долго.

«Все будет зависеть от общей экономической ситуации. Понятно, что офисный рынок не может быть независим от нее, а также динамики и структуры региональных процессов. Однако спрос на качественные офисы существует. Этот момент очень важен. Насыщение класса «А» достигнуто или близко к тому, новых строек немного, поэтому грамотное планирование строительства в этом сегменте недвижимости может принести хорошие дивиденды тем, кто данный проект реализует», – добавляет Елена Афиногенова.

Тренд второй: несоответствие структуры спроса структуре предложения

На рынке уже продолжительное время сохраняется тренд несоответствия структуры спроса структуре предложения. Например, как уже упоминалось, в классе «А» есть 8 % свободных площадей, состоящих из относительно небольших блоков, в то время как спрос ориентирован на крупные блоки арендуемых площадей.

Как отмечают в компании «Технополис», на рынке есть и ряд крупных компаний, заинтересованных в долгосрочной аренде больших блоков от 5 тыс. квадратных метров.  Тем не менее, такие площади еще можно найти. Например, в бизнес-центре Fort Tower у станции метро «Электросила», у которого есть хорошие перспективы в сегменте класса «А». Есть еще проект «Невская ратуша», но он имеет свою специфику.

pic2

«Если говорить о «Технополис Пулково», то на данный момент мы имеем стопроцентную наполняемость своих объектов. Но это отнюдь не означает, что наши клиенты с нами навсегда. У бизнеса сейчас очень жесткая политика с точки зрения экономии собственных затрат. Не важно, какая это компания, российская или иностранная, но если у нее есть задача сэкономить на офисных затратах, то она будет ее решать. Поэтому поддержание высокого уровня наполняемости – это повседневная работа, когда мы ищем решение для клиентов, заинтересованных в расширении, уменьшении офиса или его освобождении. На рынке существует достаточное предложение  в качественном сегменте, и из более чем 300 тысяч квадратных метров вполне можно выбрать офис для компании с точки зрения соотношения цены и качества», – отмечает Елена Афиногенова.

По данным JLL запрашиваемая ставка аренды в классе «А» составляет 1590 рублей. Есть тенденция незначительного увеличения этой ставки от квартала к кварталу. Безусловно, в ряде проектов она может быть и выше, например, в таких уникальных объектах, как «Дом Зингера».

Важным моментом в развитии города является завершение крупного инфраструктурного проекта, который с необходимостью окажет влияние на городскую экономику – в ноябре этого года должна быть построена последняя часть Западного скоростного диаметра (ЗСД). Ситуация с транспортной доступностью в Петербурге кардинально изменится. Соответственно, с большой долей появятся предложения в сегменте качественной офисной недвижимости на тех территориях, где раньше такие объекты не были очевидны. Другие сегменты рынка также должны будут отреагировать на завершение строительства ЗСД.

Тренд третий: клиентоориентированность еще в дефиците

На сегодняшний день рынок уже достиг четкого понимания того, что включают в себя арендные отношения в сегменте офисной недвижимости. Есть структурированный подход к организации парковки, услуг связи, питания, уборки помещений и самой аренды – пяти базовых услуг, которые должны быть доступны арендатору. Каждая управляющая компания решает этот вопрос по-своему.

«Однако, серьезной заинтересованности и заботы о клиентах в целом на рынке пока не видно. Тут стоит подчеркнуть, что концепция деятельности «Технополис Пулково» базируется как раз на услугах, которые призваны решать вопросы клиента на ежедневной основе, и ориентирована на построение партнерских взаимоотношений с резидентами и между ними в рамках сообщества», – считает Елена Афиногенова.

pic3

Преимущество «Технополис Пулково» заключается в том, что компания предлагает большой набор услуг, которые отвечают потребностям клиента, существенно экономя его времени и средства, начиная от подвозки от метро по расписанию и до оборудования самого помещения, когда офис собирается как конструктор.  Это, прежде всего, услуги по планированию рабочего пространства, когда учитывается не только профессиональная и функциональная планировка офиса, но и зонирование с учетом особенностей организации рабочего процесса тех людей, которые там будут находиться.

«Например, если вы посадите бухгалтерию рядом с отделом продаж, у вас будут проблемы, так как бухгалтерия – это люди, которые работают в спокойной обстановке. Люди, работающие в продажах, всегда на нерве, много говорят по телефону. И важно спланировать офис  таким образом, чтобы сотрудники могли выполнять свою работу и не мешать деятельности других. На сегодняшний день есть много разных вариантов организации рабочего пространства, этим занимаются соответствующие компании – мебельные, дизайнерские. Мы заинтересованы в предложении подобной услуги своим клиентам. Это зачастую  не вопрос денег, а, скорее, вопрос  подхода к клиенту», – говорит Елена Афиногенова. Подробнее об этой услуге можно узнать на сайте «Технополис Пулково».

Тренд четвертый: развитие коворкингов

Многое меняется в современном мире, в том числе и подход к работе. Где мы работаем? Только в офисе? Уже давно мы стали работать везде: на переговорах, в поездках, даже в отпуске. К этому мы не призываем, но такой вид организации работы эффективно поддерживает новая услуга «Технополис Пулково», которая опирается на UMA Open Office Networkсеть умных коворкинг-пространств группы Technopolis.

Данная сеть создана для того, чтобы люди могли чувствовать себя комфортно и свободно, выполняя работу за пределами своего офиса столько времени, сколько им нужно. При этом оплачивается лишь время, которое они проработали. Клиенты UMA получают не только рабочее место, но и доступ к полному набору офисных услуг, включая даже коврик для йоги или фитнесс-тренажер.

pic4

«Таких коворкингов у нас 13, они располагаются в разных городах. Планируется, что их будет столько же, сколько и кампусов – 21, в шести странах. Наши клиенты могут купить абонемент для работы в коворкинге за 50 евро, где именно будет работать клиент – решает он сам. Мы надеемся, что и в Санкт-Петербурге услуга UMA будет востребована», – отмечает госпожа Афиногенова.

Почитайте подробнее о UMA в «Технополис Пулково».

События «Технополис Пулково»

«Технополис Пулково» продолжает заботиться о качественных деловых мероприятиях. Так, в ноябре состоится очередной Meet up, где арендаторы кампуса могут познакомиться друг с другом, наладить деловые контакты.  Кроме того, как и ранее, будут проходить деловые завтраки, в рамках которых планируется обсуждение самых актуальных тем, затрагивающих современный бизнес – от маркетинга до юриспруденции. Главное – компетентные спикеры. А в октябре «Технополис Пулково» будет приглашать на деловой завтрак по корпоративному обучению английскому языку.

Подробнее о мероприятиях «Технополис Пулково».

Основные тренды рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в первой половине 2016 года